Связь между организациями управления и клиентами достаточно хрупка или вовсе не налажена, если между ними нет соединяющего звена. Таковым является Совет многоквартирного дома или СМД.
Заявлять о текущих проблемах и направлять деятельность управляющих компаний можно только от лица представителя СМД, которым является председатель совета многоквартирного дома.
Содержание
Полномочия до подписания договора
Совет дома или ТСЖ – товарищество собственников жилья – стал внедряться в жилищно-коммунальной практике относительно недавно. Подобные структуры давно внедрены в работу, но в более совершенном виде начали появляться десять лет назад, после принятия нового Жилищного Кодекса.
Вопросы от лица совета решаются более локально. Председатель совета многоквартирного дома выполняет функции доверенного лица. До того, как общее собрание владельцев примет решение о подписании договора с управляющей компанией, председатель имеет полномочия на переговоры с компанией для обсуждения условий предстоящего договора.
После переговоров председатель должен довести до сведения жильцов на собрании окончательные результаты переговоров с компанией. Если результаты и условия устраивают всех членов совета ТСЖ, председатель подписывает договор, представляя в своем лице весь совет.
Чтобы иметь такую возможность, председателю выдают доверенность от лица всех владельцев квартир в многоквартирном доме.
Полномочия после подписания договора
Имея на руках доверенность, старший управления контролирует выполнение всех пунктов договора по проведению уборки, ремонта, подготовки дома к зиме и его содержанию. Контроль осуществляется за работами, которые проводятся над общим имуществом.
По окончании работ председатель должен подписать акт приемки или зафиксировать явное нарушение договора, подписав акт о нарушении нормативов и договоренностей о качественной работе.
То же касается коммунальных услуг – если они не были предоставлены или предоставлены, но низкого качества, председатель от лица совета подписывает акт о нарушении.
Если управляющая компания не предоставляет заявленные услуги или они оказаны в неполной мере и некачественно, председатель направляет обращение к вышестоящим органам.
Доверенность собственников жилья предоставляет полномочия для представления совета ТСЖ в суде. Старший от ТСЖ выступает по вопросам домоуправления и предоставления качественных коммунальных услуг.
При необходимости расширить права и обязанности председателя, решение принимается собранием владельцев жилья и утверждается, если предоставленные полномочия не противоречат текущему законодательству.
Председатель несет ответственность за сохранность наличного имущества товарищества. Работа по совместительству может быть одобрена только при разрешении правления товарищества или собрания его членов.
Деятельность совета МКД
Совет также имеет определенные обязанности. Главной из них является защита интересов владельцев перед лицом управляющей компании.
Деятельность совета с 2005 года регулируется новым Жилищным кодексом, согласно пунктам 5 и 8 статьи 161 которого совет:
- Обеспечивает контроль за выполнением утвержденных решений;
- Предлагает к обсуждению вопросы об использовании общего имущества и прилегающей территории;
- Предлагает к обсуждению вопросы об организации ремонта и подготовке к зимнему периоду;
- Предлагает варианты управления и ставит под вопрос компетенцию тех или иных членов совета;
- Предоставляет полный перечень условий будущих договоров с управляющей компанией;
- Контролирует проведение ремонта и предоставление качественных и своевременных коммунальных услуг;
- На общем собрании владельцев квартир ежегодно предоставляет отчет о проделанной за год работе.
Другими словами, совет управления обязан контролировать выполнение всех пунктов договора с управляющей компанией, предоставлять жильцам информацию о текущих отношениях с компанией и отчитываться за свою деятельность.
Выбор кандидатуры
Согласно законодательству, к председателю не предъявляются особые требования. Однако, эта тенденция со временем обещает смениться более строгим подходом к выбору председателя ТСЖ.
Несколько лет назад ТСЖ повально создавались лишь с одной целью – попасть в программу капитального ремонта. На бумаге эти органы остались действующими до сих пор, но своих функций они не выполняют.
В других домах ТСЖ действительно функционирует. В качестве председателя обычно выбирают самых активных и переживающих за состояние дома жильцов. Другое дело, что одного энтузиазма недостаточно, так как обязанности касаются и юридической и финансовой и бухгалтерской деятельности.
С сентября нынешнего года планируется введение законопроекта, согласно которому деятельность управляющих компаний и ТСЖ должна быть подтверждена лицензией. Документ, разрешающий полноправную деятельность, выдается в том случае, если УК и ТСЖ имеют квалифицированный персонал, который хотя бы прошел курсы.
Курсы ведения коммунального хозяйства сегодня имеются не во всех городах страны, но к концу года их число может быть расширено.
Председатель ТСЖ выбирается из числа собственников жилья в доме. Если он проживает по другому адресу, но его собственность расположена в доме, он может законно выполнять свои функции.
Выбор председателя должен основываться не только на его желании улучшить условия проживания в доме, но и на его возможном опыте в председательстве, бухгалтерском учете, юридическом ведении дел.
Права председателя
Если для управления домом не заключался договор с другой организацией, председатель по отношению к товариществу является должностным лицом с трудовыми отношениями.
Бывают случаи, когда даже при наличии договора часть функций по управлению остается за товариществом. Тогда определяется трудовая функция председателя. Для заключения трудового договора необходимо зарегистрироваться в Едином реестре юридических лиц.
Права председателя включают подбор персонала для проведения ремонтных работ и утверждения на собрании, проникновение в жилье при отсутствии хозяев в случае возникновения аварийной ситуации, но только при согласии собственников жилья.
Дополнительные права и полномочия включают распоряжение денежными средствами на закупку канцелярских принадлежностей и выплату регистрационных сборов.
Также в деятельность председателя может входить подбор подрядных организаций, оформление и выдача собственникам документов установленных образцов, предъявление исков в суд при невыполнении жильцами своих обязательств или систематическом нарушении общественного порядка.
Председатель не имеет права оплачивать любые услуги, не утвержденные на собрании совета. Проникновение в квартиры собственников без их согласия расценивается как грубое уголовное нарушение.
Месячный план
Организовать председательскую работу в целом достаточно сложно. Чтобы спланировать работу корректно, есть смысл составить перечень обязанностей, которые должны выполняться председателем ежемесячно.
Каждый месяц председатель обязан контролировать работы по уборке придомовой территории и двора, подъезда и лестничных пролетов. В осенний сезон необходим ежемесячный контроль по подготовке дома к зиме, утеплению и герметизации оконных и балконных разъемов, входных дверей в подъезде.
На председателя возлагается ежемесячная проверка состояния кровли, технических этажей и систем водоснабжения и электроснабжения. При обнаружении неисправностей, необходимо оформить акт с перечнем обнаруженных отклонений от нормы и подать заявление на ремонтные работы.
Проверка инженерного оборудования также входит в председательские обязанности, при этом оформляется акт осмотра с управляющим. Практика показывает, что за неимением соответствующего образования, председатель возлагает осмотр на управляющего, оставляя за собой только право подписи акта.
Ежемесячно должен проводиться прием жильцов дома, а также составляться учет и регистрация заявлений и жалоб. Предложения, жалобы и заявления принимаются по вопросам платежей, регистрации, оформления документации, управления прилегающей территории и общего имущества.
Кроме того, при возникновении срочной необходимости, председатель обязан выдавать разрешения на установку и переоборудование инженерных сетей, подключение и внедрение в работу бытового оборудования, в том числе систем очистки воды, которые не имеют технического паспорта.
В список срочных документов входят разрешения на переоборудование и перепланировку жилого и нежилого помещения. Все перечисленные документы выдаются на основе решения межведомственной комиссии и не могут считаться законными при наличии одной только подписи председателя.
При несвоевременном обращении жильцов в ТСЖ в случаях возникновения аварийных ситуаций, ответственность за последствия снимается с председателя и полностью перекладывается на жильцов, не сообщивших о неисправностях вовремя. Если сообщить о ситуации не удалось по причине отсутствия председателя в приемные дни, ответственность за последствия несет он.
Заключение
Выбор председателя должен осуществляться всеми собственниками квартир в доме на основе общего голосования, активности и образования выдвигаемого кандидата.
Главная его функция – представление интересов дома в отношениях с управляющей компанией.
Все решения должны быть утверждены и обсуждены на общем собрании, иначе они считаются незаконно принятыми, хоть и решающий голос собрания остается при старшем управления.
