Согласно российского Жилищного кодекса граждане, проживающие в многоквартирном доме, на законодательном уровне имеют право выбирать управляющую компанию (УК). Этот момент подробно рассматривается в восьмом разделе ЖК. В этом документе также описывается как производится выбор метода управления домом, на каких условиях можно сменить одну УК на другую и много другое.
УК представляет собой организацию, которая управляет домом. Управляющие организации по форме собственности бывают:
- государственные;
- негосударственные (коммерческие).
Договор, который подписывается с каждым владельцем жилищной площади, является основой для управления многоквартирным домом. Это соглашение с УК заключает после того, как жильцы выберут ее в роли управляющей организации.
Документ имеет свой срок действия: минимальный – 1 год, максимальный – пять лет. Если жильцов не устраивает, то как управляющая компания выполняет свои обязанности, то ее можно сменить на другую.
Содержание
Как в многоквартирном доме происходит смена управляющей компании?
После окончания времени действия договора
Самым подходящим моментом для того, чтобы поменять УК является завершение времени действия договора. Закон гласит, что владельцы жилья должны отправить извещение управляющей компании за 30–31 день до окончания времени действия документа. В соглашение должно быть указано, что они в дальнейшем не будут пролонгировать договор на старых условиях. Таким же образом необходимо уведомить УК, если жильцы хотят отказаться от ее услуг. Если этого не сделать, то договор будет автоматически пролонгирован.
Стоит отметить, что закон запрещает жильцам отправлять такие уведомления индивидуально. Обращение должно носить коллективный характер. Для этого всем владельцам жилищной площади в многоквартирном доме придется решить вопрос о смене управляющей организации на общем собрании.
Закон Российской Федерации гласит, что каждое здание должно подчиняться только одной управляющей организации.
Способы расторжения договора
Этот вариант более проблематичен, так как необходимо будет расторгать договор. Это можно сделать
несколькими методами. Самый простой – это, когда жильцы уже знают какую УК выбрать. В этом случае новая управляющая компания может взять на себя всю юридическую часть по расторжению соглашения. Если же жильцы хотят иметь свободу выбора, то придется пройти весь этот путь самостоятельно.
Регулирует порядок расторжения договора на управление многоквартирным домом российский Гражданский кодекс, а именно 450 статья. Расторжение возможно при определенных условиях:
- по согласованию сторон. Такой вариант возможен если между владельцами жилплощади и УК нет друг к другу претензий. В договоре о расторжении необходимо прописать порядок, согласно которому новой управляющей организации будет передана вся техническая документация на здание, оставшиеся материальные средства, предназначенные для проведения текущего и капитального ремонта, а также средства, собранные с владельцев жилья на оплату коммунальных услуг;
- согласно порядку, прописанному в самом соглашении. В договоре часто предусматривается порядок его расторжения;
- согласно нормам, которые прописаны в российском ГК. Обычно расторжение происходит согласно 451 статьи. Закон гласит, что допускается расторжение договора из-за существенных изменений обстоятельств, которые нельзя было предвидеть на момент составления и подписания этого документа. Если кто-то из сторон отказывается расторгать договор, то допускается обращаться с этим в суд;
- согласно прочим законодательным актам. В ЖК предусмотрена 161 статья, которая дает право владельцам жилья в многоквартирном доме менять на общем собрании метод управления;
- на основании судебного решения. Такой вариант подходит если со стороны организации, которая занимается управлением многоквартирного дома были допущены существенные нарушения. Что такое существенность, можно посмотреть во втором пункте 450 статьи российского Гражданского кодекса. Все нарушения должны быть документально зафиксированы.
Порядок и правила проведения коллективных сборов для жильцов многоквартирного дома
На коллективном собрании владельцев жилья многоквартирного дома, согласно российского Жилищного кодекса разрешается рассматривать следующие решения:
- о проведении ремонтно-строительных работ и реконструкции здания;
- о том как должен использоваться земельный участок, на котором возведен их дом;
- каким образом можно передавать в пользование коллективное имущество;
- выбор организации, которая будет управлять этим многоквартирным домом.
Закон допускает проведения собрания как в очной, так и в заочной форме. Выбор УК осуществляется методом голосования. Жильцы по собственному желанию могут не принимать участия в таких коллективных собраниях. Но закон гласит, что те соседи, которые не принимали участие в сборе должны выполнять распоряжения и решения, принятые без их участия.
Согласно российского жилищного законодательства в обязанности владельцев жилья входит проведения коллективного собрания раз в год.
Остальные сборы закон называет внеочередными. Инициировать сбор может любой владелец жилья в доме. Стоит учитывать, что повестку дня определяет организатор собрания и поменять ее никто не имеет права. Также закон гласит, что сам организатор может вносить изменения не позднее десяти дней до даты сбора.
Оповещать о проведение сборов необходимо за 10 дней до назначенного времени. Закон предусматривает следующие формы извещения:
- при помощи заказного письма;
- вывешивание объявления в подъезде;
- путем сообщения каждому жильцу информации о собрании под роспись.
Объявление о проведение собрания владельцев помещения должно содержать следующую информацию:
- кто именно созывает собрание;
- в какой форме оно будет проводиться;
- указывается дата, время и место, где оно будет проведено;
- повестку дня. Здесь и можно написать, что на собрание необходимо выбрать УК;
- указываться место, где можно будет ознакомиться с принятыми на нем решениями.
Результатом общего собрания должен стать протокол и выбор новой УК. Образец этого документа можно взять у компании, которая управляет или только собирается управлять домом. Копии протокола необходимо передать старой и новой УК.
Куда обращаться, если не получается своими силами избавиться от УК
Бывают случаи, когда владельцы жилья своими силами не могут избавиться от организации, которая управляет их домом. При возникновении таких проблем лучше всего обращаться в общество, защищающее права потребителей и в Роспотребнадзор. Определенные из них специализируются по работе в области жилищно-коммунального хозяйства. Также можно обращаться в частные фирмы, которые помогут провести собрание и подать иск в судебные органы.
Как грамотно произвести выбор УК?
Чтобы правильно выбрать УК владельцам жилья необходимо потребовать у организации следующую основную информацию:
- какие у этой организации сроки существования, кто входит в состав ее учредителей, ознакомиться с уставом, штатным составом, узнать информацию об ее экономическом и финансовом состоянии;
- узнать отзыв о ней;
- какое количество домов она обслуживает;
- имеет ли она лицензию на ведение этой деятельности;
- наличие квалифицированных специалистов;
- уточнить спектр оказываемых ею услуг;
- какая стоимость предоставляемых услуг;
- наличие материальной базы и пр.
Отбор производится путем сравнения всей полученной информации по вышеперечисленным критериям.
Конкурс для выбора УК
Конкурс, на котором будет произведен отбор УК, может проводиться в нескольких случаях. Один из них –
если владельцы помещений не смогли самостоятельно сделать выбор на протяжении года, кто будет управлять их домом, то в этом случае органы местного самоуправления проводят открытый конкурс для того, чтобы сделать отбор УК. Для этих целей разработан специальный закон, который регулирует эту процедуру.
Конкурс, на котором будет произведен отбор УК, может быть назначен представителями органов власти. Делается это в случае, если после окончания текущего договора, жильцы не знают с какой организацией им лучше заключить соглашение. Для этого представители органов государственной власти имеют право провести за месяц до окончания действия текущего договора собрание.
Если жильцы на этом сборе не примут решение о том, кто будет управлять их домом, то разрешается объявлять конкурс, где будет произведен отбор УК.
Конкурс, для того чтобы произвести отбор УК, проводится по следующим принципам:
- отбор УК необходимо проводить честно и максимально прозрачно. Если будет обнаружено нарушение, необходимо жаловаться в ФАС;
- конкурс, где производится отбор УК, которая будет осуществлять управление домом должен предусматривать одинаковые условия для организаций любой формы собственности;
- конкурс предусматривает избрание лучшей организации, которая должна с максимальной эффективностью использовать материальные средства владельцев помещений для удобства проживания и обеспечения безопасной жизнедеятельности людей;
- открытый конкурс, где будет произведен отбор УК, должен находиться в свободном доступе. Представители органов власти обязаны обеспечить полную прозрачность этого процесса;
- конкурс, где будет произведен отбор УК, должен контролироваться специальной комиссией, которая обязана следить за самой процедурой проведения. Также она определяет победителя.
