Обязанности управляющей компании многоквартирного дома

Для обычных жильцов многоквартирного дома информация о правах и обязанностях управляющей компании покрыта тайной. Их знания ограничиваются лишь тем, что такая существует и на ее счет каждый месяц перечисляются деньги из графы квитанции квартплаты «За содержание жилья».

Что происходит дальше остается лишь гадать. А ведь организация должна отчитываться о своих расходах на улучшение качества обслуживания домов перед людьми, выполнять взятые на себя обязательства и тратить деньги собственников на действительно необходимое.

Возможно ли это на самом деле?

Права и обязанности управляющей компании по содержанию домов четко определены в договоре, заключенном между жилищно-коммунальной организацией и собственниками.

Заключение договора

Перед подписанием соглашения с обслуживающей УК, все соседи дома должны быть ознакомлены с его главными положениями. После прочтения документа, при согласии обеих сторон, жильцы и представитель коммунальщиков подписывают его. Каждому достается копия договора в электронной форме. Это в идеале.

На самом же деле, большинство управляющих компаний практикуют подписание только одного экземпляра соглашения, который увозят с собой, что нарушает права собственников.

В этом случае, все жильцы многоквартирного дома имеют права написать заявление в контору с просьбой выдать им дубликат. Это не простая формальность.

Отсутствие копии договора в будущем может вылиться в ряд неприятностей: невозможность контроля за деятельностью компании, проблемы с обращением в судебные инстанции из-за ненадлежащего качества оказания услуг.

Подробно про условия соглашения можно почитать в статье 162 Жилищного кодекса, куда входит описание данных отношений, права и обязанности сторон. Там определен минимальный набор услуг по содержанию домов, оказываемый управляющей компанией.

По взаимному желанию он может быть дополнен. Условия одинаковы для всех собственников квартир многоквартирного дома. Их обсуждение и последующее одобрение происходит на общем собрании жильцов и собственников торговых точек, расположенных в многоэтажке. Решение принимается простым большинством голосов.

Обязанности управляющей компании

На что же вправе рассчитывать собственники дома при заключении договора с жилищно-коммунальной организацией?

Основные обязанности перед жильцами, отраженные в соглашении.

1. Осуществление работ, необходимых для поддержания нормального состояния общего имущества многоквартирных домов. Они проводятся по мере необходимости. Перечень подобных услуг перечислен в договоре. К ним относятся, например, работы по приведению в порядок внешнего фасада здания или ремонт коммуникаций.
2. Обеспечение домов необходимыми ресурсами (газ, вода, свет, тепло) и организация водоотведения внутри самого помещения. Управляющая компания должна следить за исправностью всех труб в доме (газовых, холодной и горячей воды), кабелей электроэнергии, проводить профилактические работы, а также вовремя устранять все неполадки.
3. Контроль качества поставляемых коммунальных услуг, таких, как температура воды в кране или батареях.
4. Обслуживающая организация отвечает не только за коммуникации и имущество в самой многоэтажке, но и на придомовой территории. Все пункты, прописанные в квитанции об оплате, должны неукоснительно соблюдаться, а контроль за этим осуществляет управляющая компания. К таким услугам относится: вывоз мусора, техническое обслуживание и устранение неполадок в работе лифтов, уборка лестничных клеток и прилегающей территории и т.д.
5. Работы по облагораживанию дворов.
6. Наем людей для подрядных работ, а также контроль за качеством их выполнения.
7. Полная организация и выполнение косметического или капитального (при необходимости) ремонта в подъездах многоквартирного дома, а также со стороны кровли и фасада.
8. Распределение денег, выделенных из государственного бюджета в качестве субсидии, и полный отчет об их трате.
9. Ведение всей документации по проводимым работам и расходам по средствам собственников.
10. Консультации для всех соседей многоквартирного дома по нормам пожарной безопасности.
11. Прием жалоб собственников на обслуживание жилого дома, а также прилегающей территории и устранение недостатков своей работы.
12. Предупреждение случаев незаконной перепланировки среди жильцов и их согласование с законом.
13. Содержание срочной аварийной службы, в которую, в случае чрезвычайной ситуации, могут обратиться владельцы квартир (например, при прорыве труб).
14. Своевременное начисление оплаты за предоставление коммунальных услуг и перечисление денежных средств на счет фирм-поставщиков.

Права управляющей компании

За соблюдение многочисленных обязанностей, жилищно-коммунальная организация дома вправе требовать от собственников следующее:

• оплату предоставленных услуг в установленное время и в полном объеме (за нарушение этого пункта на назначенную сумму начисляются пенни);
• не препятствовать доступу в квартиру работников жилищно-коммунальных служб, проверяющих электрические приборы, газовые плиты и счетчики (об их посещении должно быть уведомлено за несколько дней);
• допуск к приборам учета собственники обязаны предоставлять один раз в полгода (в случае отказа, переданные показания не будут учитываться и платить придется по общему тарифу);
• за систематическую неуплату коммунальных платежей обслуживающая организация имеет право приостановить оказание услуг (отключить электроэнергию, воду и т.д.) в случаях, прописанных в законе, и обратиться с исковым заявлением в суд.

Придомовая территория

В ведомость управляющей компании входит не только вся многоэтажка, но и придомовая территория. К ней относится земля, закрепленная за объектом. Оплата за содержание придомовой территории возлагается на собственников, а ответственность – на жилищно-коммунальную организацию.

К обязанностям УК в этой сфере относится:

• вывоз мусора;
• уборка;
• облагораживание с помощью зеленых насаждений;
• установка скамеечек, детских городков для удобства и развлечения жильцов.

Подробные действия управляющей компании по содержанию придомовой территории прописываются в договоре. За выполнением условий следят жильцы.

Организация работы управляющей компании

Деятельность жилищно-коммунальных организаций может осуществляться двумя способами.

1. Управляющая компания представляет собой небольшую фирму с директором и несколькими менеджерами, которые занимаются документацией и решением насущных вопросов. В такой организации все работы по обслуживанию многоквартирного дома проводятся специально нанятыми подрядными службами. Ответственность за их действия полностью на коммунальной организации.
2. Управляющая компания – жилищно-коммунальная организация со своим штатом рабочих и собственной специальной техникой, оказывающая полный спектр всех необходимых услуг по обслуживанию, эксплуатации и надлежащему ремонту помещения.

Отчет для жильцов

Обслуживающая организация, в обязательном порядке, должна предоставлять отчеты о проделанной работе. Жилищный кодекс Российской Федерации строго регламентирует это правило.

Письменный отчет необходимо предоставить жильцам в течение первого квартала следующего года, если в договоре между управляющей компанией и собственниками не прописано другого срока.

Отчет не может быть формальной отпиской, его содержание должно включать все основные направления деятельности по выполнению комплексных эксплуатационных услуг жилищно-коммунальной организацией.

Кроме информации за прошедший период, описывается и список планируемых работ на следующий год. Подробно описываются меры по улучшению условий проживания и облагораживанию придомовой территории.

Контроль собственниками работы УК

Жильцы платят немалые деньги за услуги по содержанию домов, предоставляемые управляющей компанией и вправе контролировать их качество. Эти права прописаны в Жилищном кодексе.

Они включает контроль за:

• выполнением всех услуг из договора и их качеством;
• завершенностью работ;
• соблюдением всех возложенных на обслуживающую организацию обязанностей.

В 2010 году был принят закон на федеральном уровне, который обязал все управляющие компании предоставлять собственникам подведомственного жилья всю интересующую их информацию, касаемо проведенных работ (включая формирование цен на коммунальные услуги).

УК не выполняет свои обязанности. Что делать?

К сожалению, недопонимания между жильцами и управляющими компаниями в нашем обществе не редкость. Ненадлежащий ремонт, отсутствие реакции на систематические жалобы – все это причины недовольства деятельностью жилищно-коммунальных организаций.

Если жалобы к прямому руководству ни к чему не привели, стоит обратиться в вышестоящие инстанции: Роспотребнадзор или Жилищную инспекцию.

В крайней ситуации пишите заявление в суд. В любом случае, первым шагом будет письменная претензия на имя управляющего обслуживающей организации. Полученный ответ станет доказательством вашей правоты в дальнейшем.

Представители Роспотребнадзора должны отреагировать на заявку и провести собственное расследование. Если возникнут новые обстоятельства, в результате которых откроются другие нарушения, дело может быть передано в прокуратуру или судебные инстанции.

Для того, чтобы управляющая компания хорошо выполняла свои обязанности, используя все свои полномочия, жильцам необходимо разбираться во всей организации системы. Знание основных моментов и некоторых тонкостей, а также своих прав и обязанностей, поможет осуществлять нужный контроль в полном объеме.