Вселение квартирантов в пустующую квартиру всегда было прибыльным занятием. Между арендатором и собственником очень часто случаются конфликтные ситуации. В результате противостояния хозяину хочется выселить квартирантов из сдаваемой квартиры, потому что они не платят за нее. По действующим в нашей стране законам, он может выполнить это желание (выселить жильцов) при одном условии: если при этой процедуре будут соблюдены права обеих сторон.
Все взаимоотношения между владельцами жилых помещений и квартирантами юристы рекомендуют оформлять в виде договора. Однако практика такова, что такие шаги предпринимаются очень редко, поскольку при должном оформлении аренды, собственник обязан отчислять налог на прибыль. А платят налоги далеко не все. Физическое лицо постоянно пускает жильцов в квартиру и берет за это определенную плату. Это означает, что он является предпринимателем.
Органы власти совместно с полицией осуществляют периодические проверки, в ходе которых выявляются факты «незаконного предпринимательства». К ним относятся физические лица, которые сдают в аренду свою недвижимость, не заключая с квартирантами официальных договоров.
Законом регламентируется процедура, в ходе которой выселяют квартирантов из занимаемой площади, однако для нее очень важен один момент: был ли заключен между сторонами арендный договор? Как выселить нанимателей, которые не платят за жилое помещение?
Хозяину квартиры проще выселить жильцов на улицу в том случае, когда между ними не был оформлен официальный договор найма жилого помещения. В этом случае квартиранты не имеют прав на занимаемую площадь, и их положению не позавидуешь. Даже когда они платят за жилье.
Чтобы права квартиранта не были нарушены в ходе его проживания на территории собственника, их отношения необходимо зафиксировать в письменном договоре. В нем должны быть прописаны все нюансы и возможные сложности.
Законные основания
Все вопросы взаимоотношений между арендатором и собственником решает Гражданский и Жилищный Кодексы Российской Федерации. Нормы гражданского права регулирует следующие вопросы:
- Заключение договора.
- Расторжение договора.
- Внесение изменений в действующий договор.
В нем детально расписана процедура вселения квартирантов на территорию собственника, прекращение действия договора найма жилья и прочие. Нормы жилищного права регулируют следующие вопросы:
- Заключение договора социального найма.
- Процедура выселения из квартиры, которая принадлежит муниципалитету или регионам России.
Содержание
Как выселяют квартирантов
Когда правозащитники и юристы консультируют по этому вопросу, они обязательно спрашивают наличие
договора на эту сделку. В случае, когда наниматель живет в квартире собственника без каких-либо официальных документов, то у них нет никаких прав и гарантий их спокойного существования. Очень рискованно вселяться в жилое помещение арендодателя и платить ему деньги без расписки и договора.
Из государственных квартир и общежитий процесс выселения налажен лучше, потому что инициируют этот процесс госорганы и муниципальные власти. В ЖК России оговорены случаи, в которых людей нельзя выселить «на улицу» из муниципального и государственного жилья (вне зависимости от того платят они за него или нет). В других случаях (когда квартиранты платят жилплощадь за деньги) вас могут попросить покинуть помещение, не предоставляя альтернативных вариантов крыши над головой.
Если заключен официальный договор
Одного волеизъявления хозяина жилплощади не достаточно, чтобы выгнать на улицу семью арендатора, если ими был подписан договор аренды и они исправно платят по счетам. Как выселить жильцов в этом случае? Действующее законодательство описывает ситуации, при которых нанимателя можно выселить по желанию собственника:
- Два месяца подряд не платят аренду.
- Квартиросъемщик делает квартиру непригодной для проживания: изменяет планировку, не соблюдает санитарные нормы.
- Наниматели используют квартиру в незаконных целях, но платят исправно.
Гражданский Кодекс Российской Федерации содержит в себе оговорки, которые делают процесс выселения квартирантов сложнее. Он дает им право по решению суда отсрочить выселение на срок до 1 года. При повторном рассмотрении иска собственника к ним в суде ситуация может повториться. Такое решение суда может быть вынесено в случае, если нанимателем является семья с низким уровнем дохода или имеющая 3 и более несовершеннолетних детей.
Такая лазейка дает шанс жильцам, которые нарушают действие договора, находится в жилом помещении еще в течение 2 лет на законных основаниях. Когда договор аренды заключается сроком более 1 года, его нужно заверить в местном Росреестре. Часть юристов, специализирующихся на жилищных вопросах, считают, что Гражданский Кодекс отстаивает права квартирантов больше, чем владельцев жилого помещения.
Если хозяин решает сдать квартиру новым квартирантам, то он обязан сначала предложить ее настоящим нанимателям. У них есть преимущество в праве повторной аренды. Выходит, что владелец жилплощади 
ущемлен в своем праве решать, кому сдавать свою квартиру. Если квартирант желает пролонгировать соглашение, то он не имеет права ему отказать. Отказать в этом желании можно только в одном случае: когда собственник не планирует сдавать жилье в течение 12 месяцев.
Эти нюансы не относятся к социальному жилью. Граждан можно выселить из муниципального жилья в следующих случаях:
- Использование помещения в качестве нежилого.
- Регулярно мешают соседям.
- Аварийное состояние квартиры.
- По окончании действия трудового договора, если жилье было предоставлено на время работы.
- Закон не дает выселить следующие категории из муниципального жилья:
- Пенсионеров по возрасту.
- Инвалидов первой и второй групп.
- Членов семей военнослужащих.
- Граждан, нуждающихся в жилье.
Если договор между сторонами не был заключен
При отсутствии официального договора или хотя бы расписки, взаимоотношения жильцов и собственника могут быть самыми непредсказуемыми. Последний может для их выселения подать иск в суд о том, что они незаконно заняли его помещение. В дело может быть вовлечен и участковый полицейский.
Чувствуя безнаказанность, наниматель может наносить существенный вред помещению. Он думает, что отсутствие договора остановит хозяина от обращения в правоохранительные органы и суд. Все описанные и другие ситуации можно разрешить или полюбовно или с помощью обращения с заявлением в правоохранительные органы или сразу в суд. В этом случае очень важно правильно составить обращение, описав ситуацию как можно объективнее.
Другие вопросы
Если гражданин зарегистрирован в вашей квартире, то это не означает, что его нельзя выселить. Проблемы с прекращением их проживания на вашей жилплощади могут быть только в случае, если прописаны дети, которым не исполнилось 18 лет.
Соседей также можно заставить покинуть занимаемую жилплощадь в случае, когда она принадлежит муниципалитету, а они нарушают нормы общежития и доставляют неудобства другим гражданам. Доказать последнее необходимо в суде.
