Права и обязанности собственника квартиры в многоквартирном доме

Целостность многоквартирного дома зависит от общих действий всех жильцов, которые проживают в нем, пользуются своей собственной и общей площадью. Последствие необдуманных действий каждого может привести к серьезным аварийным ситуациям, влекущим за собой тяжелые последствия для здоровья людей, жилья  и личного имущества каждого.

Именно поэтому государство тщательно регулирует права и обязанности собственников, для чего разработана 30-я статья Жилищного Кодекса Российской Федерации, а также выдано множество Постановлений Правительства РФ.

Общая и личная недвижимость в многоквартирном доме

Сначала необходимо определиться, что является поводом для появления прав и обязанностей у собственников. Современное российское законодательство предусматривает возможность собственности жилого и нежилого помещения для физических и юридических лиц, а также их вхождение в частный жилищный фонд.

Оборудование, части дома и хозяйственные помещения относятся к общему имуществу, принадлежащее всем собственникам дома в долях, соответствующих размеру их квартир (помещений).

К общему имуществу относятся:

• архитектурные конструкции дома;
• подвал;
• оборудование электрификации;
• оборудование  газового и водного снабжения;
• оборудование отопления;
• лестницы и площадки;
• холлы;
• хозяйственные помещения;
• чердак и крыша;
• лифт и все, относящееся к его работе.

Реже встречается, что к общему имуществу относится земельный участок с расположением жилого комплекса, включающий в себя собственно дом, ограждения, хозяйственные постройки, элементы благоустройства, детские, спортивные площадки. В этом плане необходимо руководствоваться положениями Земельного Кодекса (статьей 36).

Если участок не был ранее переведен в собственность, необходимо подать соответствующее заявление в органы местного самоуправления. Документ рассматривается до 2-х недель, после чего следует предложение-проект договора передачи в собственность или же купли-продажи (аренды).

Но, кроме общего физического имущества, существует еще специальный счет, на котором находятся средства для капитального ремонта помещений. Средства тоже относятся к общему имуществу. Если остальным общим имуществом владельцы вправе пользоваться напрямую, средства со счета к таковым не относятся.

Важно: собственники коммунальных комнат владеют общим имуществом в долях, соответствующих площади комнаты, без учета общей площади коммунального жилья.

Права собственников

Вне зависимости от того, являются ли собственники владельцами жилой или нежилой недвижимости, законодательство предоставляет им равные права.

Они вправе:

• проживать (работать) в нем;
• продать его;
• сдавать в аренду;
• разрешить использовать по назначению безвозмездно;
• подарить;
• делать с ним все, что не противоречит законодательству и не ущемляет права других собственников.

При рассмотрении коммунального жилья, есть ряд особенностей отчуждения, сдачи в аренду и прочего использования, которые точно оговорены в Жилом Кодексе РФ.

При этом все вышесказанное не относится к общему имуществу, хотя оно считается приравнено ко владению на долевых условиях. Его нельзя никоим образом отчуждать — продавать, дарить и прочее. Увеличивать или уменьшать долю может только решение общего собрания с 2/3 голосов «за». Фактически это будет решением о реконструкции дома.

Только всеобщее собрание владельцев наделено правом предоставлять часть не жилого, а общего имущества, находящегося в частной собственности, в пользование третьими лицами.

Это может быть аренда чердаков и подвалов, использование территории земельного участка. По земельному участку может быть заключен договор на ограниченное использование – сервитут.

Ограничения позволяют иметь доступ через эту часть участка к соседним домам или подъездам, прокладывать или ремонтировать коммуникации и прочее. Сервитут может быть публичным, установленным законодательно, и частным, дополнительным к договору и установленным в судебном порядке.

С другой стороны, при продаже или дарении жилого (нежилого) помещения — любом способе отчуждения — новому владельцу автоматически переходит часть общего имущества, положенного в соответствии с долей площади. Он вправе пользоваться им далее на тех же основаниях, что и прежний владелец.

Обязанности по собственным и общим помещениям

Все обязанности собственников в многоквартирных домах (и в данном случае не имеет значения, жилого или нежилого помещения) сводятся к трем основным моментам.

1. И личная часть недвижимости, и общая ее часть должны поддерживаться в работоспособном, безопасном состоянии. Это касается жилья, офисных или промышленных помещений, хозяйственных построек и прочих.
2. Владельцы помещений в многоэтажном доме обязаны покрывать расходы на поддержание функционального состояния общего имущества. Чем больше площадь они имеют в собственности, тем больше приходиться платить.
3. Каждая часть недвижимости должна использоваться по своему функциональному предназначению. Они имеют точное определение в законодательных документах.

Кажется, ничего проще выполнения этих обязанностей не существует. Однако, на практике, случается множество проблемных ситуаций, когда правила нарушаются, в следствии чего возможны как недоразумения между соседями, так и судебные разбирательства.

Среди часто встречающихся нарушений:

1. Использование частных квартир, как офисов или промышленных цехов. И то и другое противозаконно, ответственность несут собственники. В интересах соседей поднимать вопрос перед Советом дома и компетентными органами. В офисных помещениях просто много посетителей, что сказывается на изнашиваемости общей собственности, в частности лифтов и их оборудования, необходимости частой уборки, за что будут платить все жильцы дома. Еще хуже ситуация с цехами: шум, испарения, перегрузка электросети и газового оборудования грозят аварийными ситуациями.
2. Изменение архитектурного проекта. Внутри жилого помещения, особенно если куплено несколько смежных квартир, начинают убираться перестенки, на основе балконов строятся лоджии. Несущие конструкции не рассчитаны на такие перегрузки. Могут сесть стены всего дома, дать трещины плиты перекрытий, появятся повреждения электросети, газовых и водных стояков. Если же изменения касаются площадок на этажах, изменение проектной площади нарушает права соседей, что запрещено законодательством.

Исключение: если приобретены смежные квартиры, их действительно можно объединить, но в соответствии с гл. 4 ЖК РФ. Другие варианты не имеют права быть использованными.

3. Неуплата коммунальных платежей. Собственники должны оплачивать капитальные ремонтные работы. Это их прямая обязанность. Нет платежей – не будет функциональным состояние всего дома, что напрямую противоречит ч. 3 вышеозначенной статьи ЖК.
4. Отсутствие регулярных ремонтных работ внутри личных помещений. Ремонт коммуникаций, перестенков, окон и дверей ложится на плечи собственников квартиры или нежилого помещения. Затопление нижних этажей, повреждение электросети и утечка газа становятся проблемой всего дома.

Важно: ответственность за действия, приносящие вред архитектурной целостности, оборудованию дома и прочему, лежит не только на собственниках, но и членах семьи или арендаторах.

5. Отказ от уплаты за ремонт общего имущества, объясняемый отсутствием участия в его эксплуатации. На самом деле, жилец первого этажа так же ответственен за исправную работу лифта, как и жильцы верхних этажей за течь ржавых труб в подвале. Общее имущество, общая ответственность за грамотную эксплуатацию и материальную поддержку.

Примечание: законом предусмотрено долевое материальное участие в ремонте общей части дома и оборудования всех собственников в многоквартирном доме. Чем большая площадь дома принадлежит гражданину, тем больше средств ему придется выделить.

Отдельно у владельцев нежилых помещений существуют дополнительные обязанности. Это связанно с большей степенью изнашиваемости оборудования и архитектурных конструкций при работе большинства организаций, в сравнении с проживанием обычных частных граждан.

Такие владельцы должны:

• иметь отдельные входы в дом;
• площадку для сотрудников вынести за пределы земельного участка дома;
• получать и отправлять груз (товары или материалы) только с торца дома;
• оплачивать коммунальные потребности дома в соответствующих долях, независимо от целей использования нежилого помещения.

Возможность размещения объявлений, рекламы и прочего предоставляется только после решения общего собрания дома.

Немного об общем собрании

Различные ситуации, касающиеся имущества, отнесенного к общей собственности, могут регулироваться только решением кворума общего собрания, проведенного между владельцами помещений конкретного дома.

Для того, чтобы собрание признавалось правомочным, прийти должно не меньше 50% всех владельцев помещений. Если кворума нет, придется собрание переносить на другую дату.

Собраться владельцам в таком кругу необходимо не реже раза в год, но, при необходимости, каждый владелец жилого или нежилого помещения имеет полное право созвать его преждевременно.

Для этого он должен предупредить всех потенциальных участников не позже, чем за 10 дней до указанного числа проведения. Всем собственникам высылаются заказные письма (могут вручаются лично).

В них указано:

• лицо, созвавшее собрание;
• в какой форме будет собрание;
• точная дата и адрес;
• повестка с пунктами очередности.

Проведение собраний необходимо, поскольку только после их решений собственники жилого или нежилого помещения вправе:

• проводить реконструкцию многоэтажного дома или его части;
• начинать строительство новых нежилых пристроек, а также помещений хозяйственного предназначения;
• начинать капитальный ремонт здания;
• использовать земельный участок, который находится под многоэтажным домом;
• сдавать в аренду помещения хозяйственного предназначения (а также иные, находящиеся в общей собственности);
• избирать вариант управления многоквартирным домом.

Решения протоколируются по обычным правилам ведения официальной документации, после чего собственники помещений в многоквартирном доме обязаны их придерживаться, вне зависимости от их присутствия на собрании.

Решения не должны противоречить действующему законодательству. Например, жилье не может использоваться как офис и наоборот.

В последнее время знание особенностей прав и обязанностей владельцев становится все более необходимым. Это связанно с расширением предпринимательской деятельности среди населения, частым использованием нежилых помещений в многоквартирных домах, в том числе из фонда общей собственности, а также земельных участков, принадлежащих многоквартирным домам.

Только грамотно составленные договора могут защитить права обоих сторон, дать возможность максимально эффективно использовать свободную площадь и при этом не нарушать действующее законодательство.