Жилищное законодательство Российской Федерации предусматривает, что производить управление многоквартирными домами можно несколькими способами. Владельцы помещений вправе сами решать какой вариант их больше всего устраивает. Если жилой дом находится в государственной собственности, то согласно Жилищному кодексу необходимо провести открытый конкурс для того, чтобы выбрать управляющую компанию.
Управленческая деятельность должна преследовать следующие цели:
- обеспечивать комфортные и безопасные условия для жизни людей;
- содержание в надлежащем состоянии подъезда, чердака, коридора и пр.;
- предоставление ЖКХ услуг;
- эффективно распределять финансовые средства владельцев жилья и пр.
Содержание
Виды форм управления многоквартирным домом
Управление многоквартирным домом без посредников
Такая форма подразумевает, что владельцы жилья могут самостоятельно принимать решения о том, как и в каком порядке обслуживать общие помещения и проводить ремонты или реконструкцию, а также распределять денежные средства. Все вопросы обсуждаются на коллективном собрании владельцев жилья. Решения могут приниматься при помощи заочного или очного голосования.
При такой форме управления каждый владелец жилья имеет право заключать соглашение на предоставление коммунальных услуг лично с уполномоченной организацией. Также на собрании собственников можно выбирать доверенное лицо, которое будет представлять интересы большинства жильцов.
Управление многоквартирным домом ТСЖ, которое является самостоятельным юридическим лицом
Согласно нормам российского жилищного законодательства разрешается создание одного ТСЖ как на одно здание, так и на несколько жилых домов или даже целого квартала. Такая форма управления подходит и для индивидуальной застройки. Все решения при таком способе управления принимаются на коллективном собрании всех членов ТСЖ во главе с председателем.
Товарищество имеет право поручить выполнять работы по благоустройству или ремонту владельцам жилья или нанимать рабочих по трудовому соглашению. Также согласно законодательным актам разрешается привлекать для этих целей подрядные организации. ТСЖ имеет право заключать договоры, которые касаются обслуживания здания.
Управление многоквартирным домом при помощи потребительского кооператива
Жилищный кооператив – одна из форм управления жилым домом. Такая организация
является самостоятельным юридическим лицом. В состав жилищного кооператива входит председатель и все владельцы помещений в доме. Такая схема управления имеет свои особенности:
- может запрещать или разрешать сдавать в аренду помещения в здания;
- ЖК может самостоятельно делать выбор, по какой схеме производить подсчет голосов при голосовании;
- для такого вида управления на законодательном уровне не предусмотрено никаких правил. ЖК имеет право самостоятельно устанавливать правила и прописывать их в своем Уставе.
Управление многоквартирным домом при помощи управляющей компании
Согласно российского законодательства в области жилищного хозяйства собственникам жилья разрешается производить выбор способа управления многоквартирным домом самостоятельно. Если на протяжении года они не воспользовались этим правом, то закон разрешает местным администрациям проводить открытый конкурс для выбора управляющей компании. В таком случае жильцам в течение года не разрешается менять выбранную УК.
Также хартия предусматривает, что представители местной власти могут назначить конкурс, если по истечении срока действия договора на обслуживание многоквартирного дома, жильцы не знают с какой управляющей компанией дальше подписывать соглашение. Если местные органы власти не провели вовремя конкурс, то любой житель многоквартирного дома может подать на них в суд. Основания для этого прописаны в российском Жилищном кодексе.
Как проводить конкурс для выбора УК?
Процедура проведения конкурса имеет свои особенности:
- конкурс должен проводиться открыто. В случае выявления нарушений следует обращаться в ФАС;
- процедура проведения должна быть одинакова для всех организаций, вне зависимости от форм собственности;
- конкурс должен быть доступен для всех желающих;
- конкурс должна контролировать специально созданная комиссия, в обязанности которой также входит определение победителя;
- конкурс должен проходит согласно всех норм и рекомендаций, установленных российским законодательством.
Особенности процедуры выбора формы управления
Владельцы помещений могут принимать решения о выборе формы управления на коллективном собрании. Эту процедуру допускается проводить в следующих формах:
- очного голосования. Такой вариант подразумевает, что на собрании будут присутствовать заинтересованные собственники помещений, а голосование будет проводиться одновременно для всех присутствующих;
- заочного опроса. В этом случае владельцы жилья получают бюллетени, которые они должны будут заполнить и предоставить счетной комиссии не позднее установленного срока. Вариант голосования в заочной форме разрешается применять тогда, когда на общем собрание присутствовало недостаточное количество человек.
Организатор собрания должен сообщить всем владельцам жилья где можно будет узнать результаты голосования.
Процедура выбора формы правления при участии собственников жилья
Подготовка к коллективному собранию
Организовать коллективное собрание может любой владелец жилья в многоквартирном доме. Для этих целей за десять дней до его проведения необходимо оповестить всех владельцев помещений. Желательно уведомлять в письменной форме. Для этого в ЖК предусмотрено несколько способов извещения:
- при помощи заказного письма под роспись получателя;
- вручение лично под роспись;
- размещение информации о проведение собрания на доске объявлений в подъезде.
- Для уверенности в том, что все владельцы жилья знают о проведение собрания рекомендуется совмещать эти способы извещения.
Текст уведомление обычно включает в себя следующие сведенья:
- должны быть указаны конкретные данные о времени проведения;
- необходимо указать место, где будет проходить сбор;
- текст повестки дня;
- об инициаторе собрания;
- где жильцы дома смогут узнать о результатах собрания;
- в какой форме будет произведен сбор и голосование и прочая полезная информация.
Составление проекта протокола
Хартия предусматривает, что для проведения коллективного собрания необходимо подготавливать проект протокола. Обычно этот документ включает в себя вопросы, стоящие на повестке дня, а именно:
- порядок выбора секретаря и главы (председателя) собрания;
- назначение членов счетной комиссии;
- определение в какой форме и кем будет производиться управление зданием;
- необходим ли конкурс для выбора УК;
- определение с местом хранения протокола с результатами собрания.
Правилами оформления такого рода документации предусмотрено, что после каждого вопроса необходимо указывать предложения, которые вносит инициатор коллективного собрания и остальные владельцы квартир. Также необходимо в нем зафиксировать итоги голосования и принятое решение.
Процедура регистрации участников коллективного собрания
Перед началом коллективного собрания необходимо зарегистрировать всех его участников. Эта процедура включает в себя следующие мероприятия:
- произвести перепись всех присутствующих на отдельном бланке под подпись;
- произвести проверку документов: паспорта и документов, подтверждающих право на владение помещением.
Процесс голосования и оглашение результата
В обязанности организатора входит оповещение всех жителей дома на протяжении десяти дней о принятом решении. Законом предусмотрены определенные действия:
- извещение в виде объявления необходимо вывесить в доступном всем жителям месте;
- бюллетени для голосования необходимо прошить вместе с протоколом и подписать. На главном листе ставиться подпись комиссии, секретаря и председателя собрания. На сшиве свои подписи должны оставить председатель и секретарь.
Процедура выбора формы управления при заочном голосовании
Это процедура включает в себя следующее: необходимо предоставить всем владельцам жилья извещения и бланки для голосования. Это входит в обязанности инициатора собрания. В бланке должна указываться следующая информация:
- данные о собственнике жилья: ФИО и данные паспорта;
- время и место куда необходимо сдавать бюллетени;
- данные документов, которые подтверждают право на владение квартирой;
- текст повестки дня с графами для голосования.
Также в обязанности организатора входит подсчет голосов. Решение является принятым, если за него проголосовало минимум 50 процентов плюс один голос. Все результаты такого голосования необходимо записывать в протокол. При заочной форме опроса уведомлять о результатах и компоновать документы необходимо таким же образом, как и при очной форме.
При любой форме голосования необходимо четко соблюдать всю процедуру проведения этого мероприятия и фиксировать все принятые решения. Некоторые рекомендуют прилагать фотоматериалы. Все это может стать доказательствам, если недовольный результатами владелец помещения захочет подать исковое заявление в суд.
От грамотного выбора управления многоквартирного дома зависит то, как этот дом будет обслуживаться и каким образом будет происходить распределение средств на его содержание.
