Между жителями одного и того же многоквартирного дома нередко возникают споры по поводу использования земли у дома на свои нужды. Кто-то решает построить гараж, кто-то хочет обустроить детскую площадку или застроить парковку.
Случаев в судебной практике достаточно много, хотя и исход дел не всегда решается в пользу истца.
Содержание
Правила распоряжения
Все вопросы, связанные с управлением землей под многоквартирным домом, регулируются земельным и гражданским законодательством.
Таким образом, вся площадь земельного участка, находящегося в распоряжении у многоквартирного дома, является собственностью каждого из владельцев квартир в данном доме.
Это означает, что любой владелец недвижимости в данном объекте имеет равные права на участок.
Распоряжение участком многоквартирного дома, в идеальной ситуации, производится путем всеобщего собрания жильцов. Такое собрание организовывает председатель или просто инициативные жильцы дома, желающие обустроить участок (при отсутствии председателя).
О собрании должно быть сообщено заранее, желательно, за неделю до собрания развесить объявления на дверях подъезда и выбрать такое время, в которое большинство жильцов дома смогут прийти на собрание.
Но присутствовать там или нет – дело частное. По закону, если более половины членов собрания проголосовали за определенное решение, оно является правомерным и подлежит исполнению даже теми жильцами многоквартирного дома, которых не было на собрании.
Если один из жильцов многоквартирного дома после принятия решения будет против, он может подать в суд жалобу, указав, какие его законные интересы и права нарушены данным решением, или уточнив, что он голосовал против.
Но в тех случаях, когда отрицательное решение истца не могло бы изменить решения собрания, или если суд не найдет существенных нарушений или убытков у истца, решение собрания может быть оставлено в силе.
Определение размера участка
Hispanic referee between arguing neighbors
Сегодня земельные участки под строительство новых многоэтажек заранее распределены и зарегистрированы под кадастровым номером. Кроме того, эти земли учитывают, что у многоквартирного дома должна быть парковка, достаточное место для двора и прочие нюансы.
Однако, под домами старой постройки некоторые земельные участки и по сей день остаются не сформированными и не зарегистрированными.
Первое, что можно сделать для согласования границ земельного участка, это обратиться в публичную кадастровую карту России на сайте Росреестра rosreestr.ru.
На этой карте обозначены дома и обведены границы земельного участка, сформированного под эти дома. Кроме того, некоторые дома на карте стоят на муниципальной земле или их участки имеют границы, практически полностью повторяющие границы дома.
На сегодня, площадь земельного участка уже построенного многоквартирного дома определяется только с помощью специалистов и кадастрового номера, если таковой имеется. Отталкиваются от границ близлежащих участков, технической документации, а также норм градостроительства, которые были в силе на момент возведения дома.
Минимальной нормой земельного участка является наличие парковочных мест, площадок для спорта и детей, подходов и подъездов к дому.
Составление акта
Акт о согласовании – документ, составленный кадастровым инженером и описывающий принадлежащую дому территорию со всеми зонами, землями и участками.
Предметом согласования выступают границы, соединяющиеся с соседствующими зонами.
Заинтересованными лицами в данном вопросе выступают жильцы, желающие уточнить границы своих соседствующих участков или выдвинуть претензии по поводу распоряжения чужим земельным участком.
Акт составляет квалифицированный инженер кадастровой организации. Он обязан уточнить права обратившихся граждан или их представителей, познакомиться с бумагами, удостоверяющими личность и правами на земельный участок.
Он же позволяет познакомиться с планом межевания и поясняет детали его расшифровки. Затем указывает действительные границы на бумаге и на самой земле.
На участке инженером должен быть установлен столб из металла или дерева, обозначающий границу между участками. На данном межевом знаке фиксируются номера знака и дата его установления.
Процедура подготовки
Организация процесса, в котором будет составлен акт, может идти двумя путями. Либо сторонами согласования между соседями выступают более двух человек одновременно, либо соседи выясняют границы исключительно между собой.
О проведении процедуры, соседи должны быть извещены заранее. Например, если инициатором проведения выступаете вы, соседи должны получить извещения почтой или на электронный адрес как минимум за месяц до процедуры.
Извещения составляются вместе с инженером. В извещении должен указываться заказчик операции, сведения об инженере, адрес и номер земельного участка в кадастре, а также дата и время проведения общего собрания.
Процедура составления
В назначенный день, инженер составляет акт согласования между заявителем и соседями.
Акт должен содержать в себе следующие данные:
- имена заявителя и соседей;
- номера документов, подтверждающих личности всех заинтересованных в согласовании лиц;
- результат определения границ;
- полную схему границ участка с указанием точек всех зон;
- возражения участников;
- подпись и печать проводившего замеры инженера;
- подписи участников согласования.
При отсутствии согласия
Если между соседями все-таки возникают несогласия по поводу решения кадастрового инженера, или они хотят обжаловать акт, они должны обосновать свои возражения путем юридической документации.
Акт может сразу включать возражения, а затем соседи должны обратиться в суд, чтобы признать решение инженера недействительным.
На практике, отменой действительности акта становится либо поддельная подпись, которую поставил не сосед, а кто-либо из его друзей или родственников, либо в случае, когда совершена явная ошибка при определении границы.
В таких случаях, суд присуждает повторное проведение процедуры определения для уточнения границ и пересечений двух и более участков.
Постройка домов на меже
Если земельным участком многоквартирного дома распоряжаются все в равной степени, то вопросы, касающиеся приватизированного земельного участка, и его межи вызывают все больше споров. Наиболее частым объектом споров становится построенный на границе участка дом или гараж.
Если сосед планирует выстроить свой дом или гараж на общей меже или в минимальном расстоянии от нее, порядок действий следующий.
- Поговорите с нарушителем о том, что данная территория является общей границей или что расстояние от его постройки к границе слишком мало.
- Если словесные аргументы не приносят результатов, предложите составить акт согласования. В любом случае, после составления акта согласования, вы либо убедитесь, что дом или гараж действительно строятся правильно, либо будете иметь все основания для обращения в уполномоченные к разбирательству органы.
- Убедившись, что гараж или дом действительно планируются на меже земельного участка, обратитесь в пожарную службу (в первую очередь).
Чем вам грозит неправильная постройка
Помимо прямого указания, что это ваша территория, есть еще несколько факторов, которые могут быть использованы против нарушителя. Пожарная служба фигурирует в этих разбирательствах потому, что между домами или постройками должно быть расстояние, обеспечивающее противопожарную безопасность.
Например, если построен кирпичный гараж, а у вас дом деревянный, то у каждого владельца по боковым сторонам должно быть расстояние в десять метров. Данное расстояние считается от выступающих частей, например, фундамента или цокольного этажа.
Нередко такие постройки заканчиваются еще и тем, что сосед намеревается поставить забор или обустроить слив, который, в любом случае, будет стекать на ваш участок.
Помимо этого, слишком близкое расположение окон и дверей приносит личный дискомфорт и отсутствие приватности. Не стоит забывать и о том, что расстояние от дома до забора должно быть, как минимум, три метра. То есть, три метра от вашего дома до забора и точно также у соседей.
Когда забора еще нет, расстояние кажется достаточно большим. Но установив ограждение, соседи обнаруживают узенькие и неудобные проходы. Потому на практике отступают от пяти и больше метров.
Если объект уже построен
В тех случаях, когда гараж уже построен, порядок действий будет иным. Для начала, необходимо проверить, проводилась ли процедура согласования, давали ли вы личное письменное разрешение на подобную стройку, имеется ли на руках у соседа соответствующий акт. Любые устные договоренности в этом вопросе не могут считаться законными.
Перед тем, как предъявлять претензии, проверьте также и наличие документов у себя. Являетесь ли вы собственником, имеется ли кадастровый номер и проведена ли процедура согласования.
Если, например, права собственности на участок у вас нет, сосед может выступить инициатором в процессе согласования. А так как гараж или дом сосед уже построил, он может потребовать смещения границы в вашу сторону как минимум на метр и его требование будет вполне законным.
В тех случаях, когда акт о согласовании составлен, дом действительно стоит на меже земельного участка и нарушает пожарные нормативы и ваши личные права на землю, обратитесь в суд.
Решением суда будет назначена экспертиза и, если в ходе нее будут обнаружены нарушения с пожарной или санитарной стороны, дом или гараж могут быть даже снесены.
Судебная практика
Порядок рассмотрения подобных дел отличается, так как случаи индивидуальны. Если нарушены и пожарные и санитарные и межевые права, суд непременно принимает решение в пользу заявителя.
Бывает и так, что владелец земельного участка дает свое согласие на постройку и лишь потом выясняется, что сосед построил свой объект на границе участков. В этих случаях споры решаются тяжело.
Во-первых, у застройщика на руках может оказаться документ, в котором дается письменное согласие на проведение строительных работ. В таком случае, любые споры бесполезны.
Если же согласие было дано устно, а затем выяснилось, что гараж стоит слишком близко, или для его обслуживания соседи требуют дополнительного места, можно потребовать дополнительной процедуры согласования и рассчитывать на успех в суде. Тогда порядок проведения процедур устанавливает именно суд.
В одном регионе рассматривался случай, когда сосед получил письменное разрешение на постройку на меже. Но, закончив строительство, он обнаружил, что дому недостаточно ограждения, необходимо хотя бы несколько метров отступить до этого самого ограждения и, в итоге, забрать еще хотя бы 5 метров у соседей.
Здесь вина ложится на владельцев участка. Так как разрешение давалось заранее, необходимо было продумать эти вопросы вовремя, а теперь, имея на руках разрешение, сосед вправе выстраивать ограждение.
Заключение
При установлении, кто прав, а кто виноват в постройках на общей земле у высоток, вопросы решаются достаточно быстро. Если постройка объекта была предопределена общим собранием жильцов и голосование за постройку принято более чем половиной участников собрания, а само оно проведено по закону, то считать такую постройку незаконной нельзя.
Если же речь идет о частном жилом секторе, вопрос о меже следует решать еще до того, как соседи начнут закладывать дом или гараж. Заранее продумать расстояние для установки ограждения, свободного прохода и комфортного проживания по соседству без внедрения в приватное пространство.
Если же постройка произошла без любых письменных договоренностей, вы имеете полное право подать на нарушителя в суд, подтвердив свои права на землю, пожарную и санитарную безопасность.
В тех же случаях, когда было дано письменное согласие на постройку по уровню межи, вероятность выигрыша в суде сводится к нулю. Разве что доказать, что документ был выдан ответчику в состоянии аффекта или опьянения.
