Капитальный ремонт многоквартирных домов: платить или нет?

Отрицательное отношение к нововведениям о капитальном ремонте многоквартирного дома основано на незнании норм нового закона и тех, прав, которые он дает его жильцам в области капремонта.

Капитальный ремонт, сбор средств

Прежде всего, люди сосредотачиваются на обязанностях, однако лишь ими новый акт не исчерпывается. Больше всего волнения вызывает сбор средств. Жильцы многоквартирного дома сами вправе выбрать путь накопления средств на кап. ремонт своего дома.  О последнем пункте или ничего не говорится или мало и в искаженном виде.

Люди не знают, будут ли ремонтироваться подъезды. Их редко волнует свой дом в целом, лишь квартира.  Чиновники говорят нет там, где должны говорить —  да.

Надо учесть, что обязанность делать взносы на капитальный ремонт существовала уже давно до принятия нового закона. Нынешнее законодательство всего лишь внесло изменения, которые надо учитывать.

Кстати, закон касается исключительно кап. ремонта многоквартирных домов. Текущее обслуживание новыми правилами не затрагивается.

Что считают общим

Согласно Жилищному кодексу и решению Правительства от 2006 года определен перечень имущества, считающегося общим. Обслуживанию подлежат :

• технические помещения, оборудование в которых используется для обслуживания более чем одной квартиры или более одного нежилого помещения (сюда относятся и подъезды);
• перекрытия, ограждающие, несущие и не несущие конструкции обслуживающие более одной квартиры;
• подъезды, мастерские, подвалы, технические этажи для создания парковки или гаража, обслуживающие более одного человека. Разрешается встраивать новые технические помещения;
• электрическое, механическое, санитарное оборудование, иное оборудование, обеспечивающее доступ к инфраструктуре дома и обслуживающее более одной квартиры.
• частью общего имущества являются электрические, тепловые, водопроводные и газовые сети, обслуживающие более одной квартиры или помещения.

Общее имущество отделяется от личного имущества собственника таким образом: главная граница —  стена. В случае с сетями труба до стояка считается общей, поэтому за их капремонт и обслуживание ответственность несет жилец.

Общее имущество отделяется от сетей коммунальных предприятий стеной дома, она считается основной границей. При разделении эксплуатационной ответственности разделение идет на соединении прибора учета с трубой, по которой поступают ресурсы.

К общему имуществу относят и иные объекты, используемые для нужд нескольких собственников, однако они не относятся к объектам, которые включаются в перечень подлежащих капремонту.

Объекты из общего имущества по решению общего собрания могут переходить в собственность одного из жильцов. Например, один из подвалов или гараж, а также помещение, если переход не повлечет нарушения прав других жильцов. Поэтому, подъезд, например, не передается.

Ответственность за текущий или капремонт и обслуживание опять же полностью несет этот жилец.

Опись общего имущества ведется управляющей организацией или региональными властями при подготовке конкурса на выбор управляющей организации. Документ объемный и в него включается все: сети, переборки, лестничные клетки, подъезды, технические помещения.

Надо отметить, что перечисленные элементы дома подлежат также текущему ремонту. Когда и как его проводить решает собрание большинства жильцов. Этим может заниматься и контора, занимающаяся управлением.

Перемены в законодательстве

Система сбора средств на капитальный ремонт существовала и ранее, сейчас же она поменялась. Теперь почти все вопросы решены в Жилищном Кодексе.

Некоторые вопросы регулируется или актами федерального правительства или актами региональных властей в части, указанной в жилищном Кодексе.

Раньше почти все решали местные власти, федеральные органы определяли направления деятельности и их рамки. Например, теперь в ЖК обозначена новая область, на которую распространяется Жилищное законодательство;

• уточнены полномочия органов власти и органов муниципалитета, прописаны более точные формулировки;
• статус регионального оператора занимающегося сбором и управлением средств на кап. ремонт;
• порядок сбора средств на проведение ремонта;
• порядок управления средствами;
• порядок их возвращения.

Некоторые дополнения внесены в закон об организации деятельности органов местного самоуправления и Налоговый кодекс. Таким образом, новый порядок более четко определяет все процедуры: кому и что надо делать.

Положительным эффектом можно назвать унификацию законодательства, упрощающую контроль в данной области и дающую гражданам больше возможностей защитить свои права. Заново приняты акты технического характера. Если же нет какого-то документа, его не приняли, не беда.

Полномочия разных организаций в области капитального ремонта

Платить взносы на капремонт заставят любого собственника квартиры, ему от неё не уйти, поэтому лучше немного узнать свои права и обязанности, какие есть полномочия у власти и как им надо их применять.  Тех, кто не платит, сбор проведут через суд. Владелец квартиры отвечает за квартиру и за общую часть в доме, в частности подъезды. Сказать нет, не получится.

Полномочия региональных органов в сфере капитального ремонта многоквартирного дома:

• организация кап. ремонта за счет взносов жильцов;
• составление графика ремонта;
• использование местного фонда, его средств на капитальный ремонт в границах полномочий;
• принятие порядка признания дома подлежащим капитальному ремонту;
• признание дома подлежащим капитальному ремонту;
• решение о минимальном размере взноса на ремонт;
• расчет фонда для каждого дома.

Полномочия федерального правительства:

• издание рекомендаций по вопросам кап ремонта, например, организация сбора денег;
• обеспечение методическими указаниями по созданию организаций, ответственных за капитальный ремонт, рекомендации по формам отчетности и порядку её составления;
• проведение наблюдения за сохранностью жилья;
• мониторинг процесса формирования фондов капитального строительства;
• проведение проверок операторов фонда кап. ремонта.

Непосредственно функции федерального правительства выполняет Минстрой. Исключение —  принятие постановлений Правительства.

Полномочия региональных властей реализуют органы жилищного надзора или иные специальные органы. Там, где делается какой-то расчет, учитываются документы из федерального правительства.

Куда и как собираются деньги для капремонта

Средства на проведение кап ремонта копятся на режимном счете. Счет открывается в любой кредитной организации. Поступления на него приходят в виде:

• взносов на капитальный ремонт, выплачиваемых помесячно;
• пени, взимаемой за запоздалую или неполную оплату взносов;
• доходов от сдачи части общих объектов в аренду (направляются общим собранием);
• платы за хранение средств на счете, выплачиваемой конторой хранящей деньги;
• региональные и федеральные фонды поддержки капитального ремонта.

Сдается в аренду, что угодно, хоть часть подъезда.

Собственник имеет право на пропорциональную долю в объеме средств, скопившихся на счете. Право собственности на жилье и на деньги, собранные на специальном счете едино. Нельзя отдельно передать жилье и долю средств со специального счета. Купив квартиру, человек получает пропорциональную долю в общем имуществе и деньгах на счете.

Наложен запрет на требование выделять долю со специального счета. Если в договоре купли-продажи присутствует условие, что права на деньги со специального счета не переходят вместе с квартирой, оно считается автоматически недействительным.

Закон не разрешает тратить средства из фонда на текущий ремонт. Деньги из фонда имеют строго целевое назначение, на текущий ремонт сбор проводят отдельно. Если есть необходимости провести незначительные работы в подъезде, им занимаются жители подъезда.

Сбор средств производится путем оплаты жильцами квитанций, присылаемых им управляющей организацией или оператором. В них появилась графа посвященная взносам на капремонт.

У некоторых жильцов нет обязанности платить взносы. Это может быть в следующих случаях:

• дом признали аварийным и он готовится к сносу;
• участок под домом планируется выкупить для общественных нужд;
• собственники дома, установившие размер отчислений выше минимальных, вправе прекратить собирать взносы, если сумма на счете достигла минимального размера;
• жильцу 80 лет;
• принято решение сдать общее имущество в аренду и доходы от него направить на оплату взносов.

Расчет субсидии делается органами социальной защиты региона.

Участие собственников жилья в распоряжении взносами на капремонт

Собственники принимают решение на общем собрании. Для законности их должно быть большинство, в некоторых случаях 2/3. Здесь участвуют представители всех подъездов.

В части кап. ремонта собрание принимает следующие решения:

• необходимость проведения кап. ремонта;
• использование фонда капремонта;
• выбор способа формирования фонда;
• увеличение размера взноса в сравнении с минимальным размером, установленным властями;
• выбор человека, ответственного за открытие счета в кредитной организации для аккумулирования взносов и для открытия депозита (для хранения временно свободных средств фонда);
• получение кредита, гарантией по которым будет фонд капремонта. На подписание договора и получение гарантии уполномочивают отдельных лиц. Это делается при наличии управляющего кооператива или управлении домом непосредственно общим собранием дома.

Выбор целей капитального ремонта

Ремонтируют за счет фонда следующие элементы дома:

• сети для обеспечения теплом, газом, водой, электричеством;
• ремонт лифта, лифтовой шахты;
• ремонт крыш, создание покрытия, обеспечивающего вентиляцию;
• ремонт подвального технического помещения, считающегося общим.
• утепление и ремонт фасада и фундамента;
• установка общедомовых приборов учета.

Региональные власти вправе за счет фонда, сформированного из минимальных отчислений, тратить деньги для большего числа работ. Если отчисления были выше минимальных по желанию собрания, жильцы вправе заказывать любые работы за счет лишних собранных средств. Запрета отменять в будущем решение об увеличении взносов нет.

Желания собрания оформляются в протоколе собрания. Решения властей оформляются в программе кап. ремонта, принятой ими. В программе выписываются перечни домов и работ по каждому из них.

Жильцы вправе изменить перечень работ, однако не может быть исключён перечень работ, которые считаются обязательными. Суммами сверх минимального размера взносов распоряжаются исключительно жильцы, оператор не вправе ими распоряжаться. У местных властей такого права тоже нет.

Формирование фонда

Жильцы изначально вправе выбрать сами способ формирования фонда и куда отдавать деньги на хранение. У властей нет права сразу же открыть счет и заставить людей делать отчисления. Дается 2 месяца после принятия программы ремонта, в которую включен дом, чтобы выбрать, как будет формироваться фонд и куда будут направляться деньги жильцов.

Если жильцы не решили, как собрать деньги, через месяц после принятия программы, региональные власти созывают собрание. Если не получается его собрать или собрание по каким-то причинам не в состоянии принять решение, через месяц муниципальные власти вправе открыть режимный счет у регионального оператора, чтобы создать фонд.

Кто бы ни занимался ведением счетов и формированием фонда (региональный оператор или лицо выбранное жильцами), он обязан регулярно сдавать отчетность согласно региональному законодательству о состоянии счета и ритме поступлений средств.

С момента как фонд достигнет минимального размера, определенного властями, у жильцов нет обязанности платить взносы. Их сбор прекращается.Технически это оформляется решением собрания. Обычно, потом переключаются на текущие нужды. Технически нужно решение собрания.

Жильцы вправе создать свой фонд и его обслуживание полностью их дело.

Управление счетом

Счета открываются бессрочно, кредитная организация должна иметь право открывать счета на территории страны.

Открытие счетов региональным оператором проводится за время и в порядке, прописанном в местном законе. Владелец счета, выбранный собранием, за 5 суток обязан сообщить в органы надзора об открытии специального счета. Владельцем назначают исключительно управляющую организацию.

 

Решением собрания, счет может вестись региональным оператором. Ему направляют копию решения, он открывает счет и средства, ранее собранные жильцами дома, переводятся ему. Если же жильцы решили открыть счет сами, они также отправляют копию решения с данными владельца счета, на который отправляют ранее собранные деньги для ремонта.

У жильцов нет права менять способ формирования фонда, если имеется задолженность по кредиту, взятому для капитального ремонта.

При изъятии участка или принятии решения о сносе деньги возвращаются жильцам пропорционально внесенному вкладу.

Счет фонда считается неприкосновенным, взыскание средств с него разрешается только по кредитным обязательствам, связанным с оплатой капитального ремонта. Если управляющая организация признается банкротом, деньги фонда остаются неприкосновенными и передаются региональному оператору, хотя напрямую на этот счет ничего не говорится.

Технически ведение режимного счета почти не отличатся от обычных процедур.

Статус оператора

Оператором становится некоммерческая организация, она занимается:

• открытием счетов;
• сбором средств;
• выполняет задачу технического заказчика при выполнении работ по ремонту (при этом учитывается решение общего собрания соответствующего дома);
• непосредственно переводит подрядчику деньги;
• распоряжается средствами, выделяемыми из бюджета на финансирование капитального ремонта, если возможна нехватка средств фондов для платы работ.

В целом оператор выполняет немало технической работы, где жильцы не могут или не хотят этого делать.

Проверки регионального оператора проводятся в любой момент, никакого уведомления перед проверкой не делается. Графика как такового тоже нет, они проводятся с разной периодичностью.

Контролем занимаются прокуратура и местные региональные власти. Если оператор распоряжается средствами из бюджета, то органы, контролирующие расходование средств бюджета, вправе проводить проверки деятельности оператора и выяснять, куда потрачены деньги. Контролируется и расходование средств, собранных непосредственно жильцами дома. Расчет делается по всем деньгам. Технически сделать это не сложно.