💸 Как сделать бизнес проще, а карман толще?Жители нередко выясняют состав общего имущества многоквартирного дома по причине несогласия с какими-либо самовольными изменениями на лестничных площадках и во дворе.
Содержание
Список объектов общего имущества
Перечень объектов жилищно-коммунального комплекса включает:
- Подвалы и этажи, не предназначенные для проживания и обустроенные для обслуживания дома;
- Помещения, в которых находится оборудование по энерго-, газо-, тепло- и водообеспечению;
- Общие счетчики, расположенные на этажах или в технических подвалах;
- Лестничные площадки, пролеты, винтовые лестницы, перила, окна и двери, расположенные в подъезде;
- Лифты, шахты, площадки для колясок, велосипедов, мастерские, подвальные помещения;
- Котельные, бойлерные, элеваторные;
- Чердак и расположенное на нем оборудование, кроме установленных в индивидуальном порядке спутниковых антенн, принадлежащих владельцам квартир;
- Ограждения, балюстрады, колонны;
- Любое оборудование, которое обслуживает дом и обеспечивает поступление и распределение коммунальных ресурсов, в том числе, трубы и стояки, отходящие от квартир к общему стояку;
- Земельный участок, на котором построен дом, а также все элементы озеленения, деревья, газоны, клумбы, ограждения, лавочки, урны;
- Спортивные и детские площадки, а также технические помещения, предназначенные для обеспечения или обустройства дома, но находящиеся на его территории;
- Гаражи и подвалы, автостоянки и отстойники, размещенные на придомовой территории;
- Системы канализации, водоснабжения, водоотвода, газоснабжения, электроснабжения со всем оборудованием;
- Любые помещения, обеспечивающие снабжение, обустройство или уход за домом более, чем для одного собственника.
Другими словами, абсолютно все, что расположено за пределами частной собственности до пределов придомового земельного участка, представляет общедомовое имущество. Пределы частной собственности определяются внешней границей крайних стен квартиры и плит перекрытия, в том числе, дверных и оконных проемов.
Частные случаи
Если владельцем, по разрешению на перепланировку, было пристроено помещение и план квартиры изменился, пристройка является его частной собственностью.
Если пристройка не входит в план квартиры, она должна быть внесена в план дома и относится к общему имуществу дома.
Если один из жильцов дома по собственной инициативе облагораживает земельный придомовой участок, проводит его обустройство или озеленение, проделанная работа и ее результат не может считаться частным и принадлежит всем собственникам в доме в равной степени.
Если в квартирном блоке на этаже установлены дополнительные двери в блок по инициативе одного из жильцов, двери и площадь за ними и перед ними не могут считаться частными.
Построенные по личной инициативе гаражи и площадки для автостоянки на земельном придомовом участке не могут считаться приватными.
Исключение составляют гаражи и другие объекты на территории, которые были построены до принятия настоящего Жилищного кодекса.
В таком случае, владелец помещения имеет право ограничить к нему доступ третьих лиц, но объект не считается его приватной собственностью, а входит в состав общего имущества с ограниченным доступом.
Если владелец квартиры на первом этаже по собственной инициативе ухаживает и облагораживает помещение технического обслуживания дома, такое помещение не может считаться его личным. То же касается и чердаков, на которых расположена техника для обслуживания всего дома.
Вся общедомовая техника также не является чьей-либо частной собственностью и в равной мере принадлежит всем жильцам дома.
Если технический объект, установка или аппаратура обслуживают более одного жилого или нежилого помещения в доме, считаться приватным такой объект не может.
Распространенные проблемы
Стояк для подачи воды с разветвлением по квартирам также относится к общему имуществу. Если в силу каких-либо причин в одной из квартир таких разветвлений больше, чем в других или стояк проходит через границу приватного жилья, он все равно входит в состав общедомового имущества, так как входит в категорию оборудования, обеспечивающего более одного помещения в доме.
Владение балконами и лоджиями – один из самых актуальных вопросов на сегодня. Этот вопрос решается техническим паспортом жилья, выданным БТИ, или документами Единого реестра.
Если в паспорте отсутствует информация о том, что пристройка приватизирована и лоджии или балкона в плане квартиры нет, он входит в перечень общедолевого имущества.
Оформление внешней стены балкона баннерами, подсветками и другими элементами проводится только после согласия всех жителей дома на общедомовом собрании.
Если же балкон или лоджия являются частью приватизированной квартиры и этот факт отражают документы на право владения, элементы являются частной собственностью и владелец имеет право на их реконструкцию.
Если фасад дома представляет архитектурную или историческую ценность, реконструкция даже приватизированного балкона или лоджии невозможна.
Замена оборудования
Нередко возникает вопрос о том, кто отвечает за приборы учета коммунальных ресурсов на общих площадках дома и в квартирах. Эти два случая совершенно противоположны.
Оборудование учета электроэнергии, которое находится на этаже, например, общий щиток, принадлежит всем владельцам квартир и входит в перечень общедолевого владения.
Все сети и кабели, проходящие до границ частного жилья – общие. Но их замена и ремонт не всегда проблема управляющих компаний. В большинстве случаев, ремонт вышедшего из строя прибора учета осуществляется средствами всех жителей дома на том основании, что все они являются его владельцами.
Любое оборудование учета, которое расположено на территории приватной собственности, а также его сети и кабеля, являются частными и не составляют перечень общедолевого состояния. В таком случае, ремонт и замена осуществляются средствами владельца квартиры.
Производить ремонт любого оборудования в доме может бригада, выбранная на конкурсной основе собранием дома и председателем домового управления. Но производится ремонт будет исключительно за средства, собранные при участии каждого владельца жилья в доме.
Таким образом, если из строя вышел общий прибор учета, находящийся за пределами квартиры, его ремонт проводится за общий счет всех домовладельцев.
Если прибор учета расположен внутри квартиры и на приватизированной территории, его ремонт и замена проводятся за счет владельца жилплощади.
Решение конфликтов
Возникновение конфликтов по вопросу владения тем или иным объектом решается нормативными документами. Для решения таких конфликтов необходимо в первую очередь свериться с данными Единого государственного реестра, технической документацией владельцев квартир и кадастровой документацией. В случае, если во всех этих документах данные отличаются, преимущество остается за Реестром.
Отличие в данных – нередкое сегодня явление. Владельцы не могут доказать право собственности на территорию балкона или лоджии, объекта, построенного на территории дома или оборудования.
В первом случае на помощь приходит технический паспорт квартиры. При получении документов в БТИ на волне повальной приватизации жилья в России, многие собственники не обратили внимание на тот факт, что балкона или лоджии в плане квартиры нет.
В этом случае, остается либо заплатить за площадь лоджии или балкона для их приватизации, либо документально доказать, что площадь уже оплачена ранее.
Размещенные объекты на территории также становятся причиной споров. Если один из жильцов дома решил построить гараж на территории дома, он дополняет постройкой перечень общедолевого владения.
Если объект построен после принятия настоящего Жилищного кодекса, то есть, после 2006 года, объект является собственностью каждого собственника в доме в равной доле.
Если объект построен до 2006 года и это можно подтвердить документально, собственник имеет право лишь ограничить доступ третьих лиц к данном объекту, но считать его приватным нельзя, так как земельный участок является собственностью всех жильцов дома.
Все эти вопросы чаще всего решаются положительно на общедомовом собрании. Чтобы произвести те или иные действия, лучше договориться с жильцами своего дома.
Даже если построенное помещение или изменения на балконе или лоджии не будут считаться приватным, договориться об их относительной приватности можно. В конце концов, это ваши соседи.
В том случае, если вопрос невозможно решить на общем собрании и мнения разнятся, подается судебный иск.
Решение о праве собственности и правилах эксплуатации того или иного объекта принимается на судебном заседании и владельцу выдается документ, согласно которому, он либо является единственным собственником, либо может частично ограничить доступ, либо не имеет права считать объект своим личным.
Решения, принятые собственником квартиры за подписью только управляющего домом или председателя не являются правомерными!
Заключение
Установить на лестничной площадке собственное оборудование с любой целью, либо ограничить доступ посторонних в лестничный блок на этаже можно только с согласия владельцев квартир в данном доме.
Если такого согласия не имеется, установка считается незаконной. То же касается любых действий, производимых с перечисленными выше объектами и не согласованных с жильцами указанного дома.
Чтобы избежать судебных разбирательств, лучше выдвинуть предложение по улучшению или изменению в составе общего имущества на собрании владельцев и решить вопрос заранее.
Решения, подписанные только при участии председателя или домоуправляющего, не считаются действительными, а значит и действия, позволенные данными решениями, не являются законными.
